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Ex-prefeito Richard M. Daley, filho financiando credor que lucra com negócios de terras no Condado de Cook

Eles são investidores em uma empresa lucrando com a Autoridade do Banco de Terras do Condado de Cook, financiando reabilitadores que trocam propriedades pelo dobro, triplo, até mesmo 50 vezes o que pagaram ao condado.

O ex-prefeito Richard M. Daley e seu filho Patrick Daley estão entre os financiadores de um empreendimento que está lucrando com o financiamento de reabilitadores que compram casas do Cook County Land Bank Authority e os trocam por duas, três ou até 50 vezes o valor que pagaram o condado meses antes.

A empresa, Renovo Financial, financiou 75 compras nos últimos cinco anos de casas que foram reformadas e vendidas. Sessenta e cinco das propriedades financiadas pela Renovo foram revendidas a uma mediana de US $ 145.341 sobre o que os recuperadores pagaram ao banco de terrenos, mostram os registros obtidos pelo site.

Quanto desse lucro dependeria do tamanho do investimento que os reabilitadores de Renovo fazem na reabilitação das propriedades - informações que eles não são obrigados a divulgar ao condado.

A Renovo não discutirá o valor ou os termos do investimento pelos Daleys, que não responderam às mensagens pedindo comentários.

O Cook County Land Bank Authority visa recuperar propriedades vagas em áreas economicamente prejudicadas, principalmente no South Side e no West Side. Ela obtém as propriedades e as vende, às vezes com prejuízo, para pessoas e empresas que reabilitam as casas, apagando olheiras e trazendo de volta os proprietários que pagam impostos.

A agência é objeto de duas análises contínuas do condado como resultado de relatórios do Sun-Times no ano passado. Presidente do Conselho do Condado de Cook Toni Preckwinkle ordenou uma auditoria da agência depois que o jornal noticiou no outono passado que o banco de terrenos aceitou a doação de um edifício dilapidado de propriedade de Chester Wilson, chefe de gabinete da Ald. Carrie Austin (34º), eliminou mais de $ 200.000 que Wilson devia em impostos de propriedade atrasados ​​e, em seguida, vendeu o edifício para o parceiro de negócios de Wilson. A agência também está sendo investigada pelo inspetor geral do condado de Cook, Patrick Blanchard, por causa do negócio.

Além disso, Robert Rose, diretor executivo do banco de terrenos, despediu sua assessora Natasha Cornog em fevereiro, depois que o Sun-Times relatou que ela conseguiu mais de $ 16.000 em incentivos fiscais sobre a propriedade ao tomar indevidamente isenções de propriedade em três casas - apenas uma é permitida - incluindo uma casa em Oak Lawn que ela comprou do banco de terrenos.

A Renovo fez US $ 11,5 milhões em empréstimos para reabilitadores que compraram 75 casas do banco de terrenos, mostram documentos do banco de terrenos e de outras agências do condado.

Criado em 2013, o banco de terrenos recebeu poderes extraordinários para ajudar a reviver comunidades economicamente desfavorecidas, esburacadas com casas vazias e abandonadas. Ela confisca propriedades inadimplentes, compra casas hipotecadas com grandes descontos, apaga todos os impostos sobre propriedade não pagos e, em seguida, vende as propriedades a preços baixos para reabilitadores para melhorá-las. O banco de terrenos diz que vendeu mais de 900 propriedades, retornando cerca de US $ 9 milhões para a lista de impostos do condado.

A agência geralmente se concentra em bairros pobres.

Mas as casas hipotecadas que os reabilitadores de Renovo obtiveram do banco de terrenos e venderam estavam em comunidades prósperas na cidade e nos subúrbios, incluindo Niles, Brookfield, Homewood e Flossmoor. Quase todas essas casas foram executadas pela Fannie Mae, a firma de financiamento hipotecário apoiada pelo governo federal, e depois vendidas ao banco de terrenos.

A Autoridade do Banco de Terras do Condado de Cook geralmente se concentra em bairros pobres, mas também obteve esta casa em Niles, que um flipper comprou com financiamento da Renovo Financial.

A Autoridade do Banco de Terras do Condado de Cook geralmente se concentra em bairros pobres, mas também obteve esta casa em Niles, que um flipper comprou com financiamento da Renovo Financial.

Lauren FitzPatrick / Sun-Times

Das 75 propriedades que os recuperadores financiados pela Renovo compraram do banco de terrenos, 65 foram reabilitados e transferidos para novos proprietários.

Duas das propriedades estão sendo alugadas para inquilinos apoiados por vouchers de habitação subsidiados pelo governo da Chicago Housing Authority.

O banco de terrenos perdeu dinheiro com sete das casas envolvidas nos negócios da Renovo - seis em Chicago e uma em Berwyn - porque a agência as vendeu com prejuízo para os reabilitadores da empresa. Assim que terminaram o trabalho nas casas, eles as venderam por até 30 vezes o que pagaram ao banco de terrenos por elas, mostram os registros.

A comissária do Condado de Cook, Bridget Gainer, que preside a Autoridade do Banco de Terras do Condado de Cook.

A comissária do Condado de Cook, Bridget Gainer, que preside a Autoridade do Banco de Terras do Condado de Cook.

Ashlee Rezin Garcia / Sun-Times

A comissária do condado de Cook, Bridget Gainer, que criou o banco de terrenos e preside seu conselho, diz que a agência não direciona reabilitadores para Renovo.

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Nós não nos referimos - nunca, diz Gainer. Quando construímos uma casa e alguém quer comprá-la, tem que mostrar que tem o dinheiro, exatamente como fazer uma hipoteca.

A Renovo começou a operar em 2011, dois anos antes da criação do banco de terrenos, financiado por empresas de investimento privadas.

No ano passado, Kevin Werner, o CEO da empresa, disse que alinhou investidores adicionais - incluindo a TUR Partners, uma empresa de investimentos formada por Daley e seu filho depois que ele se aposentou como prefeito em 2011.

Enquanto Daley estava no cargo, seu filho se envolveu em um negócio que se tornou objeto de uma investigação federal. o presidente de uma empresa de inspeção de esgoto foi para a prisão por não ter revelado à Prefeitura que o filho e sobrinho de Daley, Robert Vanecko, detinha participações secretas na empresa quando esta recebeu lucrativas extensões de contrato pelo governo Daley.

Patrick Daley.

Patrick Daley.

Arquivo Colin Boyle / Sun-Times

E uma empresa de capital de risco que financiou a empresa de esgoto pagou ao filho de Daley mais de $ 1,2 milhão entre 2002 e 2009, $ 708.999 disso por seu papel em garantir investidores para uma empresa que obteve um contrato municipal da administração de Daley para instalar serviço de Internet sem fio em Aeroporto O'Hare e Aeroporto Midway.

Werner não disse quanto os Daleys investiram na Renovo, não discutiu os termos ou comentou sobre qualquer um de seus investidores.

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A maioria dos negócios da Renovo envolvendo o banco de terrenos foi feita antes dos Daleys investirem.

Os investidores recentes da Renovo incluem Andy Gloor, CEO da empresa de desenvolvimento Sterling Bay de Chicago, que construiu e é proprietária da sede corporativa do McDonald's em West Loop. Sterling Bay atraiu a ira da prefeita Lori Lightfoot quando ela estava concorrendo a um cargo no ano passado por causa do subsídio de US $ 1,3 bilhão que recebeu da Prefeitura para seu enorme projeto planejado de Lincoln Yards ao longo do Rio Chicago, no Lado Norte.

Os outros investidores recentes na Renovo também incluem o magnata imobiliário Sean Conlon, que é sócio de Patrick Daley e apresentador do The Deed, um programa de televisão da CNBC sobre venda de casas.

Sean Conlon.

Sean Conlon.

CNBC

Conlon criou a Conlon-Renovo Investors, LLC, uma empresa de Delaware que planejava levantar $ 1,6 milhão, de acordo com um documento que ele protocolou na Comissão de Valores Mobiliários dos EUA em 30 de maio de 2019.

Conlon não disse quanto ele e os outros investiram na empresa de Werner, que financiou alguns dos negócios imobiliários apresentados no programa de TV de Conlon.

Os detalhes são privados, disse Conlon por mensagem de texto em resposta a perguntas. Recentemente, investimos. Eu conheço Kevin há 20 anos e o considero honesto e muito trabalhador. E, muito importante, ele trabalha com todos os seus mutuários em momentos de dificuldade. Eu respeito isso. Investimos para que ele construísse sua infraestrutura, expandisse sua empresa e tivesse liquidez caso ocorresse uma desaceleração.

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Conlon afirma não ter nenhuma relação comercial direta com o banco de terrenos.

Entre os reabilitadores para os quais Renovo emprestou dinheiro, três faliram antes de obter empréstimos da empresa de Werner, mostram os registros.

Werner diz que conheceu Gainer durante o tempo em que ela pensava em criar o banco de terrenos. Ele diz que sua empresa se encaixa naturalmente na agência do condado.

Renovo é o maior credor em Chicago para reabilitadores, diz ele. Não temos vínculo oficial com o banco de terrenos, exceto que os vemos como um parceiro estratégico ativo na mesma missão: precisamos renovar as propriedades, ajudar a melhorar os bairros ao redor de Chicago. Trabalhamos com eles para colaborar em torno das melhores maneiras de colocar a propriedade nas mãos das pessoas e ajudar a recuperá-la e recuperá-la.

Os empréstimos de construção da Renovo para esses projetos de reabilitação muitas vezes não duram mais de um ano - tempo suficiente, diz Werner, para comprar a casa e consertá-la e vendê-la ou refinanciar com um credor mais permanente a longo prazo.

Com base nos registros examinados pelo Sun-Times, aqui está uma olhada em alguns dos negócios que a Renovo financiou envolvendo o banco de terrenos:

  • Fez dez acordos com Nicole Harper, uma ex-contadora do Sistema de Saúde e Hospitais do Condado de Cook. Harper - que faliu há mais de uma década - comprou casas usando cinco empresas, cada uma com um sócio diferente.

Em seu site, Renovo apregoa seu sucesso, descrevendo-a como uma profissional com formação universitária que deseja ganhar mais do que seu trabalho diário pode pagar.

O banco de terrenos comprou uma casa de fazenda em Niles por $ 149.474 da Fannie Mae e a vendeu para Harper - que obteve um empréstimo de $ 199.000 da Renovo - por $ 152.974. Cerca de cinco meses depois, ela vendeu a propriedade por $ 419.000. Em um de seus outros negócios com o banco de terrenos, ela comprou uma casa em Brookfield por $ 155.953, conseguiu um empréstimo de $ 336.000 da Renovo e revendeu a casa por $ 529.000.

  • A Evolution Properties LLC, uma incorporadora da Lake in the Hills, contratou a Renovo para financiar 11 das 25 propriedades que comprou do banco de terrenos. O banco de terrenos vendeu duas dessas casas, cada uma com um prejuízo de US $ 29.000. O desenvolvedor comprou um deles por $ 100.000 e vendeu-o por $ 200.000 e pagou $ 65.720 pelo outro e vendeu-o por $ 245.000.
  • Mike Tassone, de Naperville, proprietário da DNV Solutions e DNV Properties, usou o Renovo para financiar quatro propriedades do banco de terrenos em Chicago em 2018. Tassone recorreu ao Renovo depois que reguladores federais fecharam seu credor anterior, o Washington Federal Bank for Savings, por causa de uma fraude maciça semanas depois que o presidente do banco, John Gembara, foi encontrado enforcado na casa de um cliente em Park Ridge. Tassone declarou falência em 2012.
  • Dois edifícios com várias unidades que a Renovo financiou não foram derrubados imediatamente. Em vez disso, eles se tornaram aluguéis da Seção 8. A Plan Real Estate comprou um deles, no lado noroeste da cidade em Avondale, do banco de terrenos por $ 147.346 - $ 3.500 a mais do que custou à agência do condado. Vendeu o prédio no mês passado por $ 625.000.