Chicago Enterprise

Sempre um risco, o projeto One Central agora é mais difícil de vender

Mais questões surgem sobre a viabilidade de seu centro de trânsito e se o estado ainda está interessado em apoiá-lo.

Uma renderização de como o hub de trânsito One Central pode parecer próximo ao Soldier Field.

Uma renderização de como o hub de trânsito One Central pode parecer próximo ao Soldier Field.

Desenvolvimento de referência

Bob Dunn, o desenvolvedor por trás do Um projeto central proposto perto do Soldier Field , não é um novato no mercado imobiliário. Ele sabia, assim que seu plano veio à tona em 2019, que seu conjunto maciço de nove arranha-céus sobre os trilhos de Metra perto do lago seria um empreendimento de décadas.

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A economia aumentaria e diminuiria ao longo desse tempo, lançando ondas sobre o projeto da forma como as marés moldam as praias. Mesmo enquanto esboçava sua visão de $ 20 bilhões e adquiria o apoio do Estado em um pequeno milagre legislativo, a mudança futura no plano sempre estava implícita. Seu objetivo era fazer com que as coisas começassem e garantir que outras pessoas se acostumassem com grandes ideias para sua propriedade. Isso só poderia ajudar seu investimento.

Mas Dunn, presidente da Landmark Development, não poderia imaginar que seu projeto teria grandes desafios antes mesmo de começar. Com o passar do tempo, as perguntas sobre isso ficaram mais altas. O conselho editorial criticou-o por confiar em uma promessa do estado de apoiar um centro de trânsito com talvez US $ 6,5 bilhões em 20 anos, um florescer de obras públicas que ajudará Dunn a povoar aquelas futuras casas de arranha-céus. É como o financiamento de um aumento de impostos, só que vem do estado e não da cidade e depende do crescimento dos impostos sobre vendas, não dos impostos sobre a propriedade, para pagar a dívida.

De todas as questões em torno do One Central, três são urgentes.

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O governador de Illinois ainda está a bordo?

Especialistas em Springfield sugeriram que o governador J.B. Pritzker tem remorso do comprador por apoiar o centro de transporte público. Uma declaração de sua porta-voz Emily Bittner deixou isso claro. Com a turbulência econômica da pandemia afetando os orçamentos estaduais em todo o país, seria um desafio para qualquer estado fornecer a quantia significativa que este desenvolvedor está buscando, disse Bittner.

Portanto, esse negócio não é uma prioridade, embora o projeto de lei que permitiu a parceria público-privada não preveja nenhum gasto do Estado até o ano fiscal de 2024, no mínimo. Dunn poderia ficar sem seu parceiro financeiro no andar térreo.

Bob Dunn, presidente da Landmark Development

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A prefeitura concordará com o zoneamento?

A prefeita Lori Lightfoot rodou em uma plataforma difícil para os desenvolvedores, e o One Central irá testá-la. Outros megadeals na cidade, Lincoln Yards e The 78, foram aprovados antes de ela tomar posse. Ela não gostou de como Dunn deslizou seu projeto para o orçamento do estado, chamando-o de prestidigitação.

O deputado estadual Kam Buckner, D-Chicago, cujo distrito inclui o local, disse que tem ouvido constituintes que se opõem ao projeto. Ele disse que também estava com raiva porque o local foi invadido sem conversas reais conosco, que representamos a área. Não sou anti-desenvolvimento, mas isso tem que fazer sentido, disse Buckner.

Ald. Pat Dowell (3rd) terá uma palavra importante no zoneamento. Ela disse que está reservando o julgamento por enquanto, mas as opiniões registradas em seu escritório são em sua maioria contra o One Central. Dowell disse que a viabilidade do centro de trânsito é fundamental. Depois, há a densidade, o design e a altura dos edifícios, mas tudo isso para mim é secundário, disse ela.

Esse centro de trânsito é viável?

O desenvolvedor não compartilhou um estudo de trânsito com o estado que demonstraria a necessidade de um centro de trânsito, disse uma autoridade estadual. Autoridades municipais em fevereiro pediram a Dunn os dados , incluindo se sua conexão planejada para Metra, Amtrak e o CTA funcionaria se o zoneamento não lhe desse as 9.050 residências que ele deseja.

O departamento de planejamento disse que não houve resposta. Um porta-voz de Dunn disse que um estudo será apresentado em algumas semanas.

Chicago agora tem negócios que fecham preventivamente quando a notícia sugere problemas. Está assustando as pessoas que vivem no centro ou próximo a ele, especialmente se a pandemia causou a perda permanente de restaurantes e outros locais favoritos. Na semana passada, a Autoridade de Transporte Regional divulgou uma pesquisa que dizia que 20% dos usuários de transporte público em fase de pré-pandemia podem nunca mais retornar.

Dunn eventualmente terá que inverter seu projeto e passar por cima dos trilhos do Metra para conseguir alguns prédios e provar que as pessoas querem morar lá e, em seguida, tente o centro de trânsito. Ele pode ter que se contentar com um desenvolvimento mais modesto.

Seria errado, porém, dizer que ele não consegue. Seu local é um lugar lógico para o crescimento da cidade, e os desenvolvedores daqui há muito dominam a arte de construir em pátios de trem. As torres no circuito leste e oeste surgiram dessa inovação conhecida como direitos aéreos.

Se Dunn não puder fazer isso, outra pessoa o fará com o tempo. A caça ao lucro dura mais do que qualquer administração estadual ou municipal.